國(guó)房地产(chǎn)业过去的十年被称為(wèi)“黄金十年”，但也是“调控十年”——几乎每年都有(yǒu)新(xīn)的调控政策出台，遍及金融、土地、税费等多(duō)个环节。但房价越调越高的现实也让很(hěn)多(duō)原本对调控抱有(yǒu)期待的人失去了耐心。在“中(zhōng)國(guó)经济升级版”中(zhōng)，如何摆放房地产(chǎn)行业的位置，如何促使其體(tǐ)制机制升级，是一个十分(fēn)严肃而紧迫的问题。房地产(chǎn)改革的目标是“住者有(yǒu)其屋”，要首先保障人们基本的居住需求。在此基础上的市场化才是我们要的市场化。换言之，房地产(chǎn)行业要坚持两条腿走路，一方面提供基本居住保障，一方面提供市场化差异化消费。所有(yǒu)这一切，都需要完善配套、强化落实、建立長(cháng)效机制。调控只能(néng)治标，只有(yǒu)深层次的制度改革才能(néng)治本。

    三箭齐发升级“住者有(yǒu)其屋”制度框架

    7月末召开的中(zhōng)共中(zhōng)央政治局会议没有(yǒu)重申房地产(chǎn)调控从严，而是使用(yòng)了“积极稳妥推进以人為(wèi)核心的新(xīn)型城镇化，促进房地产(chǎn)市场平稳健康发展”的词汇。

    近期中(zhōng)央决策层很(hěn)少有(yǒu)针对房地产(chǎn)调控的直接表态，对此，中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)研究会副会長(cháng)暨房地产(chǎn)法规政策委员会主任委员胡志(zhì)刚认為(wèi)，从当前经济形势和此前中(zhōng)央决策层释放的改革信号来看，系统地解决经济增長(cháng)中(zhōng)的房地产(chǎn)泡沫隐患是必然的政策取向；此外，税收改革、《基本住房保障条例》等都将适时出台，将為(wèi)建立房地产(chǎn)发展長(cháng)效机制做深层次的铺垫。

    《基本住房保障条例》

    加速推出

    消息称，住建部已完成《基本住房保障条例》的起草(cǎo)工(gōng)作(zuò)，在完成征求意见的工(gōng)作(zuò)程序后，条例草(cǎo)案有(yǒu)望于2013年进入國(guó)務(wù)院级别的立法程序，但是否能(néng)在年内审议通过并颁布实施尚未确定。在2013年2月國(guó)務(wù)院下发的“立法计划”的“力争年内完成”一项中(zhōng)，并不包含此“条例”。

    中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)學(xué)会副会長(cháng)陈國(guó)强表示，“从‘法’到‘条例’，从法律效力上来看是降格了，但实则加快了推出的脚步。法律需要由全國(guó)人大审议，效力最高，但往往过程较長(cháng)；条例由國(guó)務(wù)院审议，较立法程序来说较為(wèi)及时”。

    虽然全國(guó)性的基本住房保障制度还没有(yǒu)出台，但地方性制度已经先行。

    四川省住建厅于7月1日发布全國(guó)第一个省级住房保障框架政策——《四川省城镇住房保障条例（征求意见稿）》，确立了住房保障的原则和保障體(tǐ)系，规范管理(lǐ)體(tǐ)制、住房货币化保障、住房实物(wù)保障、监督管理(lǐ)和法律责任等内容。

    此外，山(shān)西省也拟出台《山(shān)西省住房保障条例》，以规范山(shān)西省保障房建设、分(fēn)配、监管。

    制定《基本住房保障条例》是我國(guó)住房制度體(tǐ)系建设的一件大事，是以“基本保障房归政府、商(shāng)品房归市场”為(wèi)核心架构的住房體(tǐ)系建设的重要组成部分(fēn)，财经评论员余丰慧建议，应该考虑将首套房优惠政策列入条例之中(zhōng)。条例不应仅仅局限于政府主导的各类保障性住房的建设、分(fēn)配、转让和管理(lǐ)范畴，而应该充分(fēn)顾及高房价的现实，把买不起商(shāng)品房、又(yòu)够不上保障性住房条件的“夹心阶层”的首套房需求包括进去。

    目前，虽然基本住房保障制度的建设正在加速，但执行层面受制于各种利益群體(tǐ)的羁绊，实施的效果仍待观察。

    保障房多(duō)重尴尬

    折射制度缺陷

    近期保障房暴露出来的一些问题表明，保障房的监管、配套急需完善和升级。

    审计署日前发布的调查报告显示，360个项目或单位挪用(yòng)保障性安(ān)居工(gōng)程(小(xiǎo)區(qū)网论坛)专项资金57.99亿元，这些钱被用(yòng)来归还贷款、对外投资、征地拆迁以及单位资金周转等非保障性安(ān)居工(gōng)程项目支出。此前，多(duō)省市刚刚公(gōng)布了保障房闲置状况。山(shān)东1.29万套，海南9000多(duō)套，广东1.15万套，云南2.3万套……这些审计结果暴露出了“保障房空置”的尴尬。

    保障房领域存在的种种分(fēn)配不均现象本就屡受诟病，此次审计署的报告将其问题暴露在“阳光”之下。在全國(guó)大规模建设保障房的背景下，保障房却正悄悄上演“连环套”与“空城计”。

    “十二五”期间3600万套保障房的建设任務(wù)对资金链提出了巨大考验，本应该是保障房建设专款专用(yòng)的财政支持、社会融资资金，却遭遇非法挪用(yòng)，令人触目惊心、心寒手冷。

    除了上述专项资金挪用(yòng)的问题外，公(gōng)告指出，10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物(wù)分(fēn)配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有(yǒu)1.13万户家庭重复享受保障性住房实物(wù)分(fēn)配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。

    非法挪用(yòng)保障房建设资金、违规申领保障房，只是保障房乱象的一方面，空置率高正在成為(wèi)保障房的新(xīn)问题。

    深圳最大公(gōng)租房项目分(fēn)配进入最后阶段，首批推出的8250套公(gōng)租房房源，入围申请家庭一万余户，但有(yǒu)45%的申请家庭弃租。新(xīn)一轮大规模保障房建设启动以来，部分(fēn)地方却出现了始料未及的“房等人”现象，原本“一房难求”的保障房却面临“愁嫁”尴尬。

    “保障房建设的核心，是必须从中(zhōng)低收入住房困难家庭的实际需求出发，防止出现‘两张皮’。”四川省社科(kē)院研究员胡光伟认為(wèi)，地方政府必须要有(yǒu)勇气直面“空城”的尴尬，厘清问题根源，切实解决保障对象的顾虑、忧虑和实际困难。

    “年年审年年出问题，保障房建设过程中(zhōng)频频暴露出的问题，如果制度问题不解决，类似的问题还会发生。总體(tǐ)来说，这几年我國(guó)的保障房建设和分(fēn)配是存在很(hěn)大漏洞的。‘条例’关于保障房建设的规定不应该过于理(lǐ)想化，关键是要考虑保障房建设资金的来源问题。保障房应该是租赁化而不是产(chǎn)权化，产(chǎn)权化的保障房应该退出历史舞台，但现在确实分(fēn)配不公(gōng)，很(hěn)多(duō)产(chǎn)权型的保障房都成了公(gōng)務(wù)员的福利房。”亚太城市发展研究会房地产(chǎn)分(fēn)会会長(cháng)陈宝存表示。

    公(gōng)积金制度

    要改掉嫌贫爱富

    推出保障房，是為(wèi)了实现“居者有(yǒu)其屋”。而住房公(gōng)积金制度的推出，则有(yǒu)利于提高人们購(gòu)房支付能(néng)力，调节住房供需矛盾。实践证明，实行住房公(gōng)积金制度对加快城镇住房制度改革，完善住房供应體(tǐ)系，改善中(zhōng)低收入家庭居住条件发挥了重要作(zuò)用(yòng)。

    不过，住房公(gōng)积金也出现了新(xīn)情况：2013年走高的住宅成交量缓解了开发商(shāng)一度紧张的资金链条，但几个主要城市的住房公(gōng)积金管理(lǐ)中(zhōng)心却宣告住房公(gōng)积金“很(hěn)忙”，建议購(gòu)房者选择商(shāng)贷，差额利息由住房公(gōng)积金管理(lǐ)中(zhōng)心进行补贴。

    究竟是什么原因让住房公(gōng)积金管理(lǐ)中(zhōng)心“忍痛”做这赔本的“买卖”？是不匹配的收入支出速度吗？

    以上海為(wèi)例，上海市公(gōng)积金管理(lǐ)中(zhōng)心公(gōng)布的《上海市住房公(gōng)积金运行分(fēn)析报告》显示，今年上半年，上海发放住房公(gōng)积金个贷金额333.80亿元，同比增長(cháng)115.31%；发放户数8.65万户，同比增長(cháng)95.70%。今年上半年上海市共归集住房公(gōng)积金和补充公(gōng)积金299.18亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分(fēn)别达到179.38亿元、333.80亿元、34.44亿元，支出合计几乎是收入的一倍。

    公(gōng)积金制度的改革，刻不容缓。

    业内人士指出，在我國(guó)没有(yǒu)明确的公(gōng)积金存贷机制的背景下，集中(zhōng)的購(gòu)房需求容易出现公(gōng)积金余额短缺、吃紧的现象，应及时建立公(gōng)积金存贷机制，控制公(gōng)积金存贷比例，加大对公(gōng)积金风险的管控。

    另外，值得关注的是，作(zuò)為(wèi)一项社会福利保障制度，住房公(gōng)积金陷入了“济富不济贫”的怪圈。本应是“雪(xuě)中(zhōng)送炭”的住房公(gōng)积金，如今变成了“锦上添花(huā)”，不但没有(yǒu)起到缩小(xiǎo)贫富差距的作(zuò)用(yòng)，反而进一步拉大了收入差距，严重伤害社会公(gōng)平。

    鉴于此，业内人士提出，改革公(gōng)积金制度，一方面要引入市场化机制，适当提高公(gōng)积金的收益率；另一方面也要将住房公(gōng)积金制度改革纳入收入分(fēn)配改革的篮子当中(zhōng)，坚持“提低、扩中(zhōng)、限高”也应成為(wèi)公(gōng)积金改革的主要思路。只有(yǒu)秉承公(gōng)平正义的宗旨，积极推进改革，住房公(gōng)积金的弊端才有(yǒu)望革除，才能(néng)真正配得上“公(gōng)”字，其社会福利保障的属性，也才能(néng)更好體(tǐ)现。