一提到重庆写字楼，大家首先想到的就是建在解放碑、观音桥、江北嘴CBD等繁华區(qū)域内多(duō)為(wèi)“铁塔般”的高楼大厦。然而伴随着生态办(bàn)公(gōng)需求的日益旺盛，一些跨國(guó)公(gōng)司、大型企业开始选择低密度写字楼作(zuò)為(wèi)办(bàn)公(gōng)首选。

    今年在两江新(xīn)區(qū)入手一套独幢写字楼的上海投资客马勇介绍，虽然不少低密度写字楼身在“郊區(qū)”，但租金回报并不比中(zhōng)心區(qū)域的高端写字楼低，“我买下的独幢现房办(bàn)公(gōng)楼，已经以120元/㎡的月租金租出去了，解放碑一些甲级高端超高层写字楼也差不多(duō)是这个价。”

    办(bàn)公(gōng)观念转变了  企业偏爱低密度写字楼

    “低密度写字楼项目的大量出现，打破了过去大體(tǐ)量写字楼一统天下的局面，标志(zhì)着重庆写字楼市场进入了产(chǎn)品更為(wèi)细分(fēn)的时代。”资深投资物(wù)业分(fēn)析师程岚介绍，随着资源的不断消耗，生态型办(bàn)公(gōng)场所将十分(fēn)罕见。

    程岚介绍，目前重庆楼市在售写字楼近100个，其中(zhōng)近30%為(wèi)低密度写字楼。这些容积率低于3的低密度写字楼，大部分(fēn)以独幢的形式出现，层数少、讲究生态和绿化。“选择核心區(qū)域的地标性高端甲级写字楼对于提升企业形象有(yǒu)很(hěn)大帮助，但随着办(bàn)公(gōng)观念的转变，从总部办(bàn)公(gōng)、提升工(gōng)作(zuò)效率、激发创新(xīn)等角度出发，低密度写字楼甚至独幢定制写字楼就成為(wèi)他(tā)们更好的选择。”

    “现在一些知名(míng)企业，如谷歌、苹果、万科(kē)、联想等，宁愿自建或購(gòu)买独栋别墅进行办(bàn)公(gōng)，為(wèi)的就是实现花(huā)园式办(bàn)公(gōng)。”在英华置业营销部经理(lǐ)文(wén)科(kē)看来，随着大量世界500强、中(zhōng)國(guó)500强企业入驻重庆，低密度生态型企业总部类型的办(bàn)公(gōng)楼将有(yǒu)更广阔的发展前景。“这也是我们选择在南坪商(shāng)圈附近，打造低密度写字楼产(chǎn)品的原因。”

    非主流低密度 可(kě)走“定制”路線(xiàn)

    “因為(wèi)对写字楼面积需求大，不太需要考虑地段，比较关注租金。不少制造业、高科(kē)技(jì )行业、培训中(zhōng)心、研发中(zhōng)心、呼叫中(zhōng)心等企业更喜欢产(chǎn)业园區(qū)的低密度写字楼，”马勇认為(wèi)，虽然低密度写字楼算小(xiǎo)众产(chǎn)品，但其相对中(zhōng)心區(qū)域标准写字楼来说，定价较低，且拥有(yǒu)庞大的企业客户群，可(kě)以预见未来升值潜力比较可(kě)观。

    对此，程岚认為(wèi)，低密度写字楼作(zuò)為(wèi)传统甲级写字楼的一个补充，虽然不可(kě)能(néng)成為(wèi)写字楼市场的主流产(chǎn)品形态，但同样拥有(yǒu)很(hěn)大的发展空间。

    “写字楼租户第一次搬家可(kě)能(néng)是因為(wèi)办(bàn)公(gōng)室不够档次，第二次搬家可(kě)能(néng)是因為(wèi)业務(wù)扩展，而第三次搬家则会充分(fēn)考虑其个性化的需求。”在程岚看来，如果开发商(shāng)在项目运作(zuò)的前期阶段就能(néng)够与目标客户进行深入接洽，并在双方进行充分(fēn)沟通的基础上，了解目标客户需求，并结合项目自身特点，本着“量身定造”的原则為(wèi)企业客户“定制”独栋写字楼产(chǎn)品，不失為(wèi)一种较為(wèi)理(lǐ)想的方式。

    投资低密度写字楼

    需关注區(qū)域产(chǎn)业规划

    业内看好其升值潜力

    短短几年时间，以北部新(xīn)區(qū)高新(xīn)园的星座写字楼、上丁公(gōng)园、财富中(zhōng)心等项目為(wèi)代表的一批优质(zhì)低密度写字楼，让投资者们除了感受到生态办(bàn)公(gōng)的魅力外也尝到了物(wù)业、租金双重升值的甜头。

    “现在海王星的物(wù)业，月租多(duō)在70~80元/㎡，财富中(zhōng)心的独幢写字楼月租可(kě)以达到120元/㎡。”文(wén)科(kē)表示：“据我们统计发现，同等地段的标准写字楼与低密度写字楼的售价和租金不相伯仲，从長(cháng)遠(yuǎn)来看，受稀缺土地资源影响，低密度写字楼的升值潜力会更大。”

    “相比标准写字楼，投资低密度写字楼风险更小(xiǎo)。”马勇透露，标准写字楼散卖，如果没有(yǒu)高端物(wù)管的后期统一管理(lǐ)，由单个业主分(fēn)散出租，非常影响租金收入，“解放碑某超高层写字楼，各自分(fēn)散出租，目前月租金仅60元/㎡左右。而低密度写字楼特别是独幢写字楼，只针对一个客户，整个投资风险随之降低。”

    “投资低密度写字楼与投资标准写字楼不同的是，一定要选准區(qū)域。”马勇谈道，投资标准写字楼在地段选择上，只要瞄准城市的规划商(shāng)務(wù)區(qū)即可(kě)，更多(duō)考虑的是配套与后期的物(wù)业管理(lǐ)。“而低密度写字楼产(chǎn)品本身多(duō)在郊區(qū)，所以更要特别关注其所在區(qū)域的产(chǎn)业规划与战略发展，选对了區(qū)域可(kě)能(néng)租金收入堪比中(zhōng)心區(qū)域。”

摘自重庆时报