上市房企再融资的大门似乎有(yǒu)重新(xīn)打开的迹象，而前不久举行的中(zhōng)央政治局会议“意外”地没有(yǒu)强调房地产(chǎn)调控之事，房产(chǎn)税“接棒”传闻没有(yǒu)兑现。这些蛛丝马迹，给房地产(chǎn)调控的前进蒙上了神秘面纱。

房地产(chǎn)调控将走向何方？房地产(chǎn)市场又(yòu)该如何发展？在实體(tǐ)经济复苏不尽如人意的情况下，房地产(chǎn)行业要发挥怎样的作(zuò)用(yòng)？

调控長(cháng)效机制或在10月亮相

在上海复旦大學(xué)房地产(chǎn)研究中(zhōng)心主任尹伯成看来，对房地产(chǎn)市场来说，归根到底还是要建立長(cháng)效机制，“出台房产(chǎn)税就是一个相对長(cháng)效的方法，至少会对市场看涨的预期有(yǒu)所打压”。

8月5日，发改委主任徐绍史在报告中(zhōng)指出下半年工(gōng)作(zuò)重点包括“促进房地产(chǎn)市场平稳健康发展”，具(jù)體(tǐ)内容包括“坚持房地产(chǎn)调控各项政策，加大对保障性安(ān)居工(gōng)程(小(xiǎo)區(qū)网 论坛)建设的推进力度，加快普通商(shāng)品住房开工(gōng)建设，支持居民(mín)家庭首套自住購(gòu)房需求”。行业分(fēn)析人士指出，近期调控政策稍有(yǒu)松动的迹象，房地产(chǎn)未来的发展更是以平稳為(wèi)主，而调控房价或者促房价合理(lǐ)回归等不再是重点。

有(yǒu)消息称，有(yǒu)关房地产(chǎn)调控的長(cháng)效机制已经形成初步草(cǎo)案，并在有(yǒu)关部委、协会等小(xiǎo)范围内征求意见的消息。有(yǒu)相关知情人士透露，具(jù)體(tǐ)方案或许在10月份举行的十八届三中(zhōng)全会时亮出眉目。

针对这一消息，中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)协会副会長(cháng)朱中(zhōng)一说：“長(cháng)效机制的草(cǎo)案肯定有(yǒu)了，是由國(guó)家发改委牵头，建设部、國(guó)土部以及财政部等部门都会参与。”

不过，建设長(cháng)效机制并不是一件容易的事情。朱中(zhōng)一指出，長(cháng)效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产(chǎn)业化等问题。并且，長(cháng)效机制会对现有(yǒu)的财税體(tǐ)制、土地政策、金融體(tǐ)制都会有(yǒu)所改革。

对于長(cháng)效机制什么时候出台成型的问题，朱中(zhōng)一说：“長(cháng)效机制没有(yǒu)五年时间难以出台，并应当在改革过程中(zhōng)根据市场情况进行实时更新(xīn)。”

从目前的情况来看，房产(chǎn)税扩围极有(yǒu)可(kě)能(néng)是長(cháng)效机制建设的重头戏。

房产(chǎn)税扩围势在必行

财政部发布的《2013年上半年税收收入情况分(fēn)析》显示，1-6月，全國(guó)房产(chǎn)税完成征收822.30亿元，同比增長(cháng)11%，比去年同期增速回落了19.1个百分(fēn)点。房产(chǎn)税收入占税收总收入的比重為(wèi)1.4%。房地产(chǎn)保有(yǒu)环节的税收收入增速回落，交易环节的税收收入增長(cháng)较快。

房产(chǎn)税有(yǒu)关优惠政策及土地購(gòu)置面积负增長(cháng)使得房地产(chǎn)保有(yǒu)环节税收收入有(yǒu)较大回落。分(fēn)析指出，房产(chǎn)税收入增速回落的主要原因：一是去年同期基数较高。二是政策性减收因素。

房产(chǎn)税扩围的基调早已定下，但扩围的时间表以及具(jù)體(tǐ)方式，决策层至今仍没有(yǒu)达成一致，于是，杭州房产(chǎn)税试点方案在出台前夕被临时被叫停。

关于房产(chǎn)税推进工(gōng)作(zuò)，财政部多(duō)次“放风”；由于杭州房产(chǎn)税试点前被叫停，再次引发一轮热议。分(fēn)析人士指出，地方政府缺乏积极性成為(wèi)扩围难推进的主要因素。

中(zhōng)國(guó)國(guó)际经济交流中(zhōng)心研究部副研究员马庆斌表示，经过重庆和上海这两个城市的试点，已经形成两大共识：一是房产(chǎn)税征收具(jù)有(yǒu)必要性，二是房产(chǎn)税的扩围具(jù)有(yǒu)一定的可(kě)行性。

财政部财政科(kē)學(xué)研究所副所長(cháng)王朝才也表示，房产(chǎn)税的扩围在技(jì )术层面上来说已经不存在问题，主要还是看地方政府的积极性。地方政府应该是考虑到房产(chǎn)税一旦实行，会对当地楼市产(chǎn)生很(hěn)大的影响，因此有(yǒu)所顾忌。

需建立一套公(gōng)正公(gōng)平的體(tǐ)系

中(zhōng)國(guó)社会科(kē)學(xué)院金融研究所研究员易宪容称，“政府的意图是让现有(yǒu)对房地产(chǎn)市场过多(duō)干预的行政政策退出，而更多(duō)地利用(yòng)经济杠杆来调控房地产(chǎn)市场。当然这种意图是正确的，但当前的问题是，中(zhōng)國(guó)房产(chǎn)税征收基础条件不成熟，如果仅仅是像上海及重庆那样的试点，所起到的作(zuò)用(yòng)十分(fēn)有(yǒu)限，并且还会增加房价上涨预期。”

易宪容认為(wèi)，征收房产(chǎn)税不是可(kě)“一了百了”的事情，而是要建立起一套公(gōng)正公(gōng)平的房产(chǎn)税體(tǐ)系，既要包括对过多(duō)持有(yǒu)住房的累进税制，也要包括对弱势民(mín)众的房产(chǎn)税减免条例。而这需要一系列的制度基础，包括建立公(gōng)开透明的住房信息系统，在此基础上通过公(gōng)共决策的方式来设立相关的法律。

申银万國(guó)认為(wèi)，我國(guó)对住宅开征房产(chǎn)税的城市数量在未来3-5年会逐渐增加，但实质(zhì)会较為(wèi)温和，以增量、非首套房征收為(wèi)主。至于房产(chǎn)税扩围的方向，或许并不局限于一、二線(xiàn)城市，房产(chǎn)税的改革可(kě)能(néng)从中(zhōng)小(xiǎo)城镇开始。

住建部村镇建设司司長(cháng)赵晖近日指出，大城市是政府把土地卖给开发商(shāng)，开发商(shāng)再把房子卖给老百姓，买房者的资金通过开发商(shāng)的渠道最终进入政府，政府再拿(ná)钱建设基础设施。但小(xiǎo)城镇不能(néng)依靠土地出让金，因為(wèi)小(xiǎo)城镇的土地大部分(fēn)是集體(tǐ)建设用(yòng)地，不能(néng)流转。必须改革农房建设机制，通过打破宅基地只能(néng)在村内分(fēn)配的體(tǐ)制，在镇區(qū)规划农房新(xīn)區(qū)。政府负责规划管理(lǐ)和基础设施建设并建立中(zhōng)央财政支持机制，集聚人口和资本，带动小(xiǎo)城镇建设。